Bisogna porre grande attenzione a ogni minimo particolare quando si decide di acquistare un immobile, soprattutto se si tratta della casa in cui si intende abitare. Ogni formula di acquisto è soggetta a diverse regolamentazioni, sia che si tratti di una abitazione nuova o usata. Nel caso dell’acquisto di una casa in costruzione, l’attenzione da porre è doppia e risulta utile conoscere bene le tutele legislative del caso.
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La normativa sulle case in costruzione
La legge che tutela i compratori di case in costruzione risale al 2005; prima di quell’anno, erano piuttosto diffuse le truffe o, comunque, altri problemi legati alla consegna dell’immobile finito.
La legge in questione è il Decreto Legislativo n°122 del 20 giugno 2005. Il fine di questo decreto è tutelare, attraverso adeguate protezioni, gli acquirenti di case in costruzione, limitando il proliferare di truffe nel settore immobiliare. Non si tratta di una tutela perfetta e globale, presenta infatti alcune lacune, ma è comunque una forma di protezione in più, che fino a pochi anni fa non esisteva.
Tra le lacune, spicca il fatto che nel decreto non vengono specificate le conseguenze per i costruttori che non rispettano quando dettato dalla norma. Ciò sembra dovuto al fatto che il legislatore abbia delegato ai giudici la decisione sulle sanzioni civili da applicare.
Le tutele previste da questo decreto sono quattro: garanzia fideiussoria, polizza sui vizi di costruzione, regole severe sul compromesso e sul rogito, l’istituzione di un fondo di solidarietà.
Le tutele per i compratori
Una prima tutela è la garanzia fideiussoria. La fideiussione viene rilasciata da un istituto di credito o assicurativo sulle somme anticipate durante la costruzione dell’immobile.
Questo significa che se la costruzione non va a buon fine, il compratore può ricevere indietro quanto già pagato. Si tratta di una garanzia che deve essere sottoscritta dal costruttore secondo obbligo di legge, perciò i costi sono a carico dell’impresa edile. Più l’impresa è considerata a rischio dalle banche e dalle assicurazioni, più alto è il tasso di fideiussione.
Un’altra tutela è la polizza sui vizi di costruzione. Essa viene sottoscritta dal costruttore e dall’acquirente. In base a questa polizza, si garantisce per dieci anni il risarcimento dei danni provocati da gravi vizi e difetti della costruzione. Ne esiste una versione standard, ma ogni contratto può essere personalizzato.
Tra i danni previsti ci sono, ad esempio, le infiltrazioni d’acqua dal tetto. Una terza forma di tutela del compratore riguarda le regole sul compromesso e sul rogito.
Esse sono state rese più severe attraverso l’obbligatorietà di specificare alcuni dati. In questi due documenti devono essere esplicitati, ad esempio, le caratteristiche tecniche dell’edificio, oppure il prezzo totale e le modalità di pagamento. Devono essere specificate anche le caratteristiche della fideiussione e molti altri dettagli.
Inoltre, sono state irrigidite anche le regole sul capitolato di costruzione, cioè il documento che specifica come verrà realizzata l’abitazione. Infine, è stata inserita una tutela dedicata a coloro che sono stati truffati prima dell’entrata in vigore della norma. Si tratta di un fondo di solidarietà che risarcisce parzialmente coloro che sono incappati in queste truffe prima del 2005.
Cosa controllare e come tutelarsi
Per quanto esista una legge a tutela dei compratori di case in costruzione, è bene essere sempre vigili quando si procede a un acquisto del genere. Innanzitutto, conservare una copia di tutti i documenti. In particolare, conservare il capitolato di costruzione che deve essere il più dettagliato possibile.
I modellini o le vedute disegnate dell’edificio non sono validi, ciò che fa fede è il capitolato, in cui vengono messi per iscritto tutti i dettagli relativi alla costruzione.
Parallelamente, conservare e conoscere bene le condizioni contrattuali, le quali andrebbero fatte verificare da un notaio in grado di analizzare tutte le clausole tecniche contenute nel contratto. Conservare tutto e studiare ogni dettaglio contenuto nei documenti aiuta a limitare i problemi con l’impresa e, soprattutto, permette di evitare eventuali truffe immobiliari.
I pregi delle case in costruzione
I pregi di questa formula di acquisto di immobili sono molteplici, soprattutto se non si verificano intoppi durante i lavori in cantiere. Innanzitutto, è possibile personalizzare l’abitazione in base alle proprie esigenze.
Si può, infatti, intervenire sulle decisioni in merito alla suddivisione degli spazi e sulle rifiniture, come i pavimenti e gli infissi. Il margine di libertà è, ovviamente, deciso da colui che dirige il progetto. Inoltre, solitamente gli interventi di personalizzazione fanno aumentare un po’ il prezzo finale. In secondo luogo, trattandosi di un immobile nuovo, esso rispetta le più aggiornate disposizioni di legge in materia di regolamento edilizio, certificazione energetica e norme di igiene.
In conseguenza di ciò, non sono necessari ulteriori interventi di adeguamento degli impianti e di coibentazione. Sempre per il fatto che si tratta di una costruzione appena realizzata, per diverso tempo non ci sarà bisogno di interventi di ristrutturazione.
Inoltre, in caso di vizi di costruzione, l’acquirente è tutelato e gli eventuali costi di riparazione vengono coperti dal costruttore. Infine, è possibile ottenere dei ribassi sul prezzo finale.
I difetti delle case in costruzione
L’altra faccia della medaglia mostra alcuni difetti dell’acquisto di case in costruzione. Primo fra tutti, il fatto che se il costruttore fallisce prima del completamento dell’immobile, le somme versate fino a quel momento potrebbero essere perse. Ciò potrebbe verificarsi anche per altri problemi dell’impresa edile.
Fortunatamente, pochi anni fa sono state introdotte delle nuove norme a tutela dei compratori. Poi, difficilmente l’impresa riesce a rispettare i tempi di consegna, già piuttosto lunghi. Inoltre, non sempre l’abitazione risulta uguale al progetto, perciò capita di dover investire ancora del denaro per adeguare la costruzione alle proprie esigenze.
Infine, una casa nuova comporta una maggiore spesa a livello fiscale, perciò è da valutare attentamente la scelta tra un immobile appena costruito e uno usato.