Come Chiedere la Liberatoria per le Spese Condominiali

Con “liberatoria per le spese condominiali” si intende, nella prassi, una dichiarazione rilasciata dall’amministratore (o da chi gestisce il condominio) che attesta la situazione dei pagamenti di un’unità immobiliare e, spesso, l’eventuale esistenza di contenziosi condominiali in corso. Non è un documento “decorativo”: viene richiesto soprattutto quando si vende o si acquista un appartamento, perché consente di chiarire se il venditore è in regola con gli oneri e se esistono partite aperte che potrebbero incidere sul passaggio di proprietà.

Dal punto di vista sostanziale, la liberatoria è uno strumento di trasparenza e di gestione del rischio. Anche quando venditore e acquirente sono in buona fede, il condominio può avere rate scadute, conguagli non ancora richiesti, quote straordinarie deliberate ma non integralmente versate, oppure spese in contestazione. Mettere questi elementi per iscritto, prima del rogito, riduce in modo significativo fraintendimenti e contestazioni.

Perché è importante nella compravendita: responsabilità e ripartizione tra venditore e acquirente

Nella compravendita di un immobile in condominio, il punto critico non è solo “chi ha pagato”, ma “chi può essere chiamato a pagare” dal condominio in un certo arco temporale. La disciplina civilistica prevede una responsabilità dell’acquirente, in determinati limiti, per contributi condominiali riferiti a periodi specifici. Questo significa che, anche se tra venditore e acquirente viene stabilito contrattualmente chi debba sostenere una certa spesa, il condominio può agire verso il soggetto che la legge gli consente di escutere. La liberatoria, quindi, non è soltanto un riepilogo contabile: è un presidio operativo che aiuta le parti a impostare correttamente il preliminare e il rogito, prevedendo eventuali trattenute, regolazioni e clausole di aggiustamento.

In pratica, se la situazione dei pagamenti non è chiara, l’acquirente rischia di scoprire dopo l’atto di essere chiamato a coprire morosità pregresse o rate deliberate ma non saldate. Il venditore, a sua volta, rischia contestazioni o richieste di rimborso se le spese emergono successivamente e non erano state dichiarate o disciplinate.

Chi rilascia la liberatoria e qual è la base del diritto a ottenerla

In un condominio con amministratore, è quest’ultimo che normalmente rilascia l’attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle eventuali liti in corso. La richiesta può essere avanzata dal condomino interessato, tipicamente il venditore, ma nella prassi può essere presentata anche dall’acquirente, dal notaio o dall’agenzia immobiliare, purché vi sia un titolo o una delega che giustifichi l’accesso alle informazioni.

È utile sapere che l’amministratore non lo fa “per cortesia”: rientra tra i doveri di gestione e trasparenza rilasciare, su richiesta, un’attestazione che fotografi la posizione contributiva e le pendenze. Proprio per questo, quando la liberatoria viene richiesta con tempi ragionevoli e con dati completi dell’unità immobiliare, un rifiuto immotivato o un ritardo eccessivo non è un comportamento neutro: può creare responsabilità gestionali e può diventare un tema da far valere in sede condominiale.

Che cosa dovrebbe contenere una liberatoria “ben fatta”

Una liberatoria utile non si limita a dire “il condomino è in regola” in modo generico. Dovrebbe indicare con chiarezza la data di riferimento dell’attestazione, l’identificazione dell’unità immobiliare e del soggetto intestatario, e lo stato dei pagamenti rispetto alle rate ordinarie e alle rate straordinarie già emesse. Dovrebbe inoltre chiarire se esistono partite scadute e non pagate, se ci sono conguagli già approvati e non ancora versati, e se risultano delibere di spese straordinarie già adottate dall’assemblea, specificando almeno se sono state ripartite e se sono state emesse richieste di pagamento.

Un profilo molto rilevante riguarda le liti in corso. In molti casi, la prassi notarile richiede che l’amministratore attesti anche l’esistenza o meno di contenziosi condominiali che possono comportare spese future, perché queste potrebbero incidere economicamente sull’acquirente dopo l’acquisto. Anche se non sempre è possibile quantificare l’impatto, sapere che c’è una causa pendente o un recupero crediti rilevante aiuta a valutare il rischio e a negoziare correttamente.

Quando chiederla: tempistiche pratiche tra preliminare, rogito e post-vendita

Il momento migliore per chiedere la liberatoria è prima del rogito, idealmente quando si sta preparando il preliminare o quando si è già fissata una data indicativa per l’atto. Chiederla troppo tardi espone a un rischio pratico: se emergono morosità o spese straordinarie rilevanti a ridosso del rogito, si crea tensione tra le parti e può diventare complesso gestire pagamenti e compensazioni in tempi brevi. Chiederla con anticipo, invece, consente di sanare eventuali arretrati, chiarire contestazioni e predisporre una clausola di regolazione nel contratto.

Va considerato anche che la situazione può cambiare tra la data dell’attestazione e la data del rogito. Per questo, quando passa molto tempo, è ragionevole richiedere un aggiornamento o una conferma a ridosso dell’atto, soprattutto se nel frattempo sono state emesse nuove rate o si sono tenute assemblee con delibere economiche importanti.

Come formulare la richiesta all’amministratore in modo efficace

Una richiesta efficace è chiara, completa e tracciabile. La tracciabilità conta perché, in caso di ritardi, ti permette di dimostrare quando hai chiesto il documento. Anche senza usare formule complesse, conviene indicare i dati dell’immobile, i dati del condomino, l’oggetto preciso della richiesta e l’urgenza collegata a una compravendita.

Un testo tipico, adattabile, può essere impostato così: “Con la presente chiedo il rilascio dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, riferita all’unità immobiliare sita in…, interno…, scala…, di mia proprietà, in vista di imminente compravendita. Si richiede che l’attestazione riporti la situazione alla data odierna, evidenziando eventuali morosità, rate ordinarie e straordinarie emesse e non saldate, conguagli approvati e delibere di spese straordinarie già assunte dall’assemblea. Resto a disposizione per eventuali costi di segreteria previsti e chiedo trasmissione del documento in formato PDF firmato.”

Questa formulazione, in un’unica richiesta, evita risposte vaghe e riduce il rischio di ottenere un foglio generico che poi il notaio non ritiene sufficiente.

Costi e tempi: cosa aspettarsi nella prassi

Nella prassi, l’amministratore può richiedere un corrispettivo per attività di segreteria o per la predisposizione del documento, soprattutto se la richiesta arriva da terzi o se implica verifiche contabili puntuali. È un tema che varia molto: alcuni studi lo includono nella gestione ordinaria, altri applicano un importo. La cosa importante è concordare subito tempi e modalità, perché l’aspetto critico di solito non è il costo in sé, ma la puntualità: una liberatoria arrivata dopo il rogito, o a poche ore dall’atto, è spesso inutile o fonte di problemi.

Sui tempi, un condominio ben gestito dovrebbe essere in grado di rilasciare l’attestazione in un arco ragionevole, ma l’esperienza dimostra che ritardi si verificano quando la contabilità non è aggiornata, quando ci sono morosità diffuse, oppure quando l’amministratore non dispone rapidamente dei dati di riparto o delle delibere più recenti. Proprio per questo, muoversi in anticipo è la misura più semplice per evitare urgenze.

Cosa fare se l’amministratore non risponde o rilascia un documento incompleto

Se l’amministratore non risponde, la prima mossa utile è un sollecito formale, sempre tracciabile, richiamando l’urgenza legata alla compravendita e indicando una scadenza ragionevole. Se arriva una risposta vaga, conviene chiedere un’integrazione mirata, spiegando che la dichiarazione generica “in regola” non consente di gestire correttamente la fase notarile e che serve l’indicazione delle partite specifiche.

Se il comportamento resta ostruzionistico, si entra in un terreno più “condominiale” che contrattuale: il condomino può far presente la situazione all’assemblea e valutare strumenti di tutela previsti dall’ordinamento condominiale. In casi estremi, quando l’inerzia è grave e crea danni concreti, è opportuno farsi assistere da un professionista, perché la gestione può coinvolgere profili di responsabilità dell’amministratore e rimedi legali, e non è prudente improvvisare.

Come utilizzare la liberatoria in preliminare e rogito: clausole e cautele operative

La liberatoria serve a impostare correttamente le clausole economiche. Se risulta che il venditore è in regola e non ci sono delibere straordinarie rilevanti, spesso il rogito procede senza ulteriori cautele, salvo l’ordinaria regolazione pro quota delle spese dell’anno. Se invece emergono rate non pagate, delibere già adottate o contenziosi che possono generare costi, allora la liberatoria diventa il documento su cui costruire una disciplina chiara: pagamento prima del rogito, trattenuta di parte del prezzo, accordo su chi sopporta le spese deliberate prima della vendita e su come gestire eventuali conguagli che arriveranno dopo.

È importante comprendere che la liberatoria non è un “assoluto” che annulla ogni rischio futuro. Può accadere che alcune spese emergano dopo, ad esempio per conguagli a consuntivo o per lavori non ancora ripartiti alla data dell’attestazione. Per questo, spesso, la buona contrattualistica non si limita al documento, ma inserisce una regola di riparto tra venditore e acquirente basata su criteri come la data della delibera assembleare e la competenza temporale. In altre parole, la liberatoria fotografa il presente; il contratto governa il futuro.

Casi particolari: condominio senza amministratore, spese straordinarie e contestazioni

Nel “condominio minimo” o in contesti in cui non c’è amministratore formalmente nominato, la liberatoria in senso stretto può non essere disponibile. In queste situazioni si ricorre spesso a dichiarazioni sottoscritte da chi gestisce di fatto la contabilità o, più prudentemente, si analizzano i verbali di assemblea e i riparti, con un livello di incertezza maggiore. È un caso in cui il supporto del notaio diventa particolarmente utile per stabilire che tipo di attestazione è accettabile e quali cautele inserire nell’atto.

Un altro caso delicato riguarda le spese straordinarie. In genere, il punto decisivo non è solo se siano state pagate, ma se siano state deliberate e come siano state ripartite. È frequente che i lavori straordinari vengano deliberati e poi fatturati in momenti successivi: la liberatoria dovrebbe quantomeno evidenziare l’esistenza della delibera e lo stato di avanzamento dei pagamenti richiesti, perché è lì che si annidano le contestazioni più comuni tra venditore e acquirente.

Infine, se ci sono spese contestate dal venditore, la liberatoria potrebbe riportare la posizione come “non regolare” perché il condominio considera il debito esistente. In tal caso, l’atto di vendita deve gestire espressamente la contestazione, perché non è sufficiente dire “non pago perché non sono d’accordo” per evitare che il condominio agisca per il recupero.

Conclusioni

Chiedere la liberatoria per le spese condominiali è un passaggio strategico, soprattutto nelle compravendite. Funziona bene quando viene richiesta con anticipo, in forma tracciabile, con contenuti chiari e utili alla fase notarile. Una liberatoria ben costruita non elimina ogni possibile costo futuro, ma riduce drasticamente le sorprese, consente di sanare tempestivamente eventuali arretrati e permette di inserire nel preliminare e nel rogito clausole coerenti con la situazione reale del condominio.

Se vuoi, posso anche riscrivere un testo di richiesta “pronto da inviare” calibrato sul tuo caso, in base a tre elementi: se sei venditore o acquirente, se c’è già una data indicativa di rogito, e se temi in particolare rate arretrate oppure lavori straordinari già deliberati.

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